在前几天的[敏感词]篇文章中，我们详细论证了以股权并购的方式收购土地使用权的可行性，也已经为大家介绍了以股权并购的方式收购土地使用权和资产并购的差异，最终得出结论：以股权并购来购买土地在操作上更为便利。
那么，是不是说以股权并购的方式来购买土地使用权就可以轻松简单地签订买卖合同，然后拿到土地开始开发呢？
股权并购的风险点
有的买家发现买来的公司名下根本没有登记土地；
有的买家发现企业存在大量的对外担保或者债务；
有的买家在土地已经开发好之后有第三方跳出来主张原来的股权转让无效。
以上种种，都是因为没有重视股权转让中的各项重大风险，导致遭受损失。
那么在这一交易中，哪些风险是特别需要注意的呢？下文我们将详细介绍股权并购中常见的风险点。
什么叫主体资格？
——你交易的对手，或者说，最后跟你签订买卖合同的人或公司。
也许很多人会奇怪，经历了这么多轮的谈判、磋商，难道这块地是谁的我都不知道吗？
事实上，确实很多人不知道。现代公司制度下的持股关系往往是很复杂的，我们可以用一个图来说明一下现实可能出现的情况。
从上图我们可以看到，天地人投资公司持有100%的土地使用权，而天地人贸易公司持有天地人投资公司30%股权，天地人管理公司持有天地人投资公司70%股权，而天地人贸易公司和天地人管理公司各自又有股东。而实际上王甲又通过持股作为天地人投资公司的实际控制人。
在现实操作中，很有可能王甲以天地人贸易公司的董事长的身份与买地人进行沟通，王甲也系确确实实的公司老板，能够实际控制土地的人。在与王甲经过几轮谈判之后，双方就价格、合同条款等内容都已经谈妥，最后到了签约的时候，买方与王甲签订了股权转让合同。
在上述例子中，交易的主体是天地人贸易公司或天地人管理公司，交易标的是天地人投资公司100%的股权，而土地的使用权却是由天地人投资公司持有。
在没有专业人士介入交易的情况下，这种情况往往很难识别。此外，关联企业使用近似的企业名称或商号，也很容易令人产生混淆。
实践中有很多类似的例子，因为没有弄清楚交易主体导致最后签订的合同无法达到合同目的，最终造成重大的损失。
2、公司内部、收购的必要程序
公司的内部、收购的必要程序往往是在股权并购中经常被忽略的一个问题。诚然，这一风险发生的概率相对来说不高，但是正是因为这一原因，往往被忽视的必要程序一旦发生，造成的损失也是毁灭性的。
什么叫“公司内部、收购的必要程序”？
——交易对象公司内部对股权并购、资产并购的限制
比如前面提到的这张图中：
所以在股权并购过程中，应当格外重视公司内部、收购的必要程序。
3、对外债务、担保问题
4、土地、资产权属及其他问题
如果在交易前没有经过尽调，很多交易甚至在签完合同都不知道所谓的“有地”是处于一个什么样的具体情况。比如以下列举的这些情形，都有可能存在交易中：
已经与国土部门签订《土地使用权出让合同》，但未缴交地价，或已缴交地价，但未办理相应的土地权属证明；
通过司法拍卖取得，已拍卖成功，但未办理权属证明；
已取得相关权属证明，但权属有争议，正处于诉讼过程中；
已取得相关权属证明，但之前已与第三方签订土地使用权转让合同；已取得相关权属证明，但存在抵押、查封或其它他项权利。
拿我们曾处理过的某个案件举例，某企业九十年代通过司法拍卖取得一块土地使用权，但事后发现该地块在拍卖前已经与国土部门签订土地使用权出让协议，导致产生争议无法办理相关权属证明，双方就该拍卖是否成立等问题诉讼了近二十年。特别是在土地价值已经上涨了几十倍的背景下，为案件处理带来了非常大的难度。
同样的，某些房地产公司的专业团队、资质、动产等权利问题，也需要在签约前进行充分的调查，并在合同条款中予以体现。
常见的问题解决办法
这一问题事实上往往是股权并购中的重点问题，也是一旦出现风险会造成极大损失的一个风险点。
囿于技术和现行法律规定的问题，在尽调过程中，这一部分信息往往依赖于被调查方的个人陈述。虽然如果出现问题，可以就原股东提出违约等诉讼索赔。但对于很多代持股东或公司，往往没有承担违约责任的财产能力。
针对这一问题，我们一般会在交易中要求具有履约能力或经济实力雄厚的实际控制人（一般是自然人）对合同的履行和违约责任承担一个连带保证责任，比如：
各方一致承诺，本协议中所载明的事实，均已真实、充分地进行申报及陈述，如因虚假陈述或隐瞒导致收购方受第三方主张权利并遭受损失的，转让方应当就此承担相应的赔偿责任，赔偿责任的范围包括直接损失以及……等间接损失。
XXX作为XXX公司的实际控制人，对以上责任承担无限连带责任，在出现违约情形或其他收购方向转让方要求赔偿之时，收购方可要求XXX在转让方的赔偿范围内承担连带责任。
这样的约定虽然不能彻底地规避前述风险，但至少能够一定程度保障，自己基于合同的利益，也可以一定程度避免转让方的一些恶意行为。
2、恶意担保、债务问题
股权并购往往会就担保、债务问题约定某个时间双方进行切割，即该切割时间之前的债务及担保由转让方承担，切割时间之后的债务及担保由受让方（并购方）承担。这一约定也是符合公平原则，合情合理。
但是，有一些恶意的转让方，会在移交公章之前盖好一些借款协议或者担保协议，甚至是空白协议，并将担保和借款的日期写在移交公章之后，人为地制造股权并购完成之后的虚假债务。
针对这一情况，我们通常会制作一张公章移交表格。在移交之时先盖一个印作为移交前印鉴对比检材，然后在明显的地方给公章制造一个小瑕疵，盖印之后该瑕疵会明显地显示出来，以此作为移交后印鉴对比检材。并由双方签字确认。
这样一来，无论事前盖了多少合同，都可以清楚地分辨这些合同或文件系移交前或是移交后制作。
3、公司内部、收购的必要程序问题
这一风险点是可以完全通过完善的程序予以规避。
首先是针对股份转让方是公司的，需要先对该公司的章程进行充分地调查，了解清楚其召开股东会的程序（如发起程序、表决程序、表决比例等）。
其次是确定按照章程规定的程序召开了股东会，并且拿到了符合交易的表决。
最后是交易方需对股东会决议的真实性、合规性作出保证。
另外针对部分收购股份的，如何规避事后其他股东主张优先购买权的问题。
同样的，需要对章程进行充分的审阅，并依据程序对其他股东进行告知义务。告知的时候注意需要明确拟收购股份数、价格、付款方式及时间以及行使优先购买权或放弃优先购买权的方式等内容，尽可能规避这一风险。
综上，以股权并购的方式取得土地使用权比起直接收购土地使用权在可行性和便利性上确实具备无可比拟的优越性。但同样的，在这一过程中收购方仍然要面对很多的风险点。诚然，不是所有的风险点都会转化为实际发生的风险。但面对这样动辄数亿的交易，我们认为无论多么审慎地去调查去了解，都应该是必要的程序。
下一条：买地还是买股权？|坚果律师
关注坚果
小坚果
