一、项目实施主体诉讼角色

数据分析

该图反映项目实施主体作为案件当事人参与的拆迁安置补偿纠纷案件数为25宗，其中项目实施主体作为原告的4宗，占比16%，作为被告的14宗，占比56%，作为第三人的7宗，占比28%；项目实施主体在25宗案件中的总体胜诉率为44%，说明项目实施主体作为案件当事人的胜败结果比例接近各50%，而项目实施主体作为第三人的案件一般较少涉及具体诉讼请求，多数是作为案件的诉讼参与人，配合法庭查明案件事实。 

数据分析

1.作为原告

在实施主体参与的25宗案件中，作为原告地位的有4宗，涉及的案由主要有：房屋拆迁安置补偿纠纷、房屋买卖合同纠纷、财产损害赔偿纠纷，且判决结果中有3宗为胜诉判决，说明项目实施主体作为主动提起诉讼的一方，对案情的判断相对比较准确，在经多次协商无法解决纠纷的情况下，主动提起诉讼有利于及时解决纠纷，避免拖而不决，作为解决问题的策略之一，也可以采取“以打促谈”的形式，争取打破谈判僵局。

2.作为被告

在项目实施主体参与的25宗案件中，作为被告地位的有14宗，涉及的案由主要有：房屋拆迁安置补偿合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、商品房预售合同纠纷等，判决结果中有5宗为胜诉判决，占比35%，败诉案件9宗，反映项目实施主体在作为被告时，胜诉率较低，这些败诉案件一般是项目开发的后期，由于时间延误造成的逾期交房、逾期[敏感词]的违约责任，且案件数量较多（因判决实质内容相同，本报告检索时仅按1宗计算），说明城市更新项目在开发建设过程中，由于受房屋拆迁、项目审批因素的影响，交付回迁房屋的时间比较不可控，在与被拆迁房屋权利人签署拆迁安置补偿协议时，应当充分预计影响回迁房交付的意外因素，并做好风险防控。

3.第三人

数据分析

房屋业主是被拆迁房屋的代表，是城市更新项目实施中的拆迁补偿的主角，清楚了解被拆迁房屋及其业主在城市更新中可能面临的问题，也是项目实施主体研究判断项目实施难度的一个必要环节。

综合检索的92个案例，其中有47个案例是由被拆迁房屋业主主动提起的诉讼，占全部案例的50%左右，从这个角度看，解决好被拆迁房屋业主的困扰，就基本上解决了超过一半的拆迁难题。

在这47个案例中，涉及11类案由，案件数量排前4位的案由包括：房屋租赁合同纠纷19宗，房屋拆迁安置补偿合同纠纷11宗，确认合同无效纠纷4宗，排除妨害纠纷3宗,数据反映房屋业主在处理房屋清租事宜和履行拆迁安置补偿合同过程中，比较容易发生争议。

在被拆迁房屋业主提起的诉讼请求中，请求返还房屋的案件有22宗，占房屋业主起诉案件的47%，反映房屋清租事宜、收回房屋、交付拆迁是房屋业主比较头疼的问题，应当在租赁合同签订、协商解决清租等问题上提前做好规划。

数据分析

在被拆迁房屋业主提起诉讼的47宗案件中，业主作为原告胜诉的案件为33宗，占比70%，房屋业主败诉的案件14宗，占比30%，反映房屋业主作为原告起诉的胜诉率偏低，败诉案件主要集中在确认房屋所有权人、确认补偿协议无效、解除补偿协议、支付补偿款等方面的诉求。

典型案例1： 

【裁判要旨】

根据《物权法》第九十七条规定，处分共有财产应征得三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。如签订房屋拆迁安置补偿协议的当事人的财产份额不足三分之二，且未经过其他共有人追认的，其签订的搬迁安置补偿协议无效。

【案情简介】

在深圳市中级人民法院(2018)粤03民终23980号案中，魏某与曾某对涉案房产各享有50%的权利。魏某未经曾某授权，与华润公司签订《搬迁安置补偿协议》，法院判决确认《搬迁安置补偿协议》无效。

典型案例2：

【裁判要旨】

因被拆迁房屋的房地产证无法注销，导致回迁房屋无法办理房地产证书的，属于“由于项目实施主体以外的原因造成延期的”除外情形，项目实施主体在此情形之下无需承担延期[敏感词]的违约责任。

【案情简介】    

在深圳市中级人民法院(2019)粤03民终4976号案中，被拆迁房屋业主钟某、黄某与麟恒投资公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：在钟某、黄某接收回迁房之日起180个工作日内，麟恒投资公司负责办理好房地产证，如麟恒投资公司未按约定期限办理房地产证的，麟恒投资公司支付逾期[敏感词]的违约金。因被拆迁房屋的房地产证尚未注销，导致回迁房屋无法办理房地产证书，法院判决驳回钟某、黄某关于支付延期[敏感词]违约金的请求。

典型案例3：

【裁判要旨】

在当事人签订的回迁物业买卖合同中，签订合同时回迁物业具体信息尚未明确，合同并不必然无效，如合同内容为当事人的真实意思表示，且没有法律规定的无效情形，当事人应当按照合同约定履行。

【案情简介】

在深圳市中级人民法院(2018)粤03民终22281号案中，严某、莫某与张某签订《回迁物业买卖合同》，约定：严某、莫某将旧改项目完成后获得的一套回迁房转让给张某，严某、莫某应自取得房产证或具备办理过户条件之日起十日内办理回迁房的过户手续，将回迁房过户到张某本人或张某指定的第三人名下。后涉案房屋交付张某实际占有使用，但一直未办理过户手续。现张某欲将该房屋转让给刘某，但严某、莫某认为《回迁物业买卖合同》约定的房屋没有权属证书，权属状况不明，违反了法律的强制性规定，合同应属无效，不应继续履行。张某向法院起诉，要求严某、莫某协助其办理回迁房过户手续等，法院判决支持张某的诉讼请求。

典型案例4：

【裁判要旨】

合作建房合同关系应具有共同投资、共享利润及共担风险的必备特征，若当事人签订的合同仅约定一方将合作建成的房屋由另一方使用一定期限，不属于对房屋所有权作出的终局性分配，应认定为房屋租赁合同，房屋使用人不享有拆迁补偿权益。

【案情简介】

在深圳市中级人民法院（2017）粤03民终9805号案中，原告叶某与被告赖某签订《建筑合同》，约定：“叶某出资为赖某承包兴建房屋一栋，完工后该房屋六至八层给叶某使用30年用于补偿叶某投资，使用期满后由赖某收回。赖某与京基公司签订该房屋的《搬迁补偿安置协议》，其后拆除涉案房屋。叶某认为涉案房屋六至八层属于合作建房关系，其应享有拆迁补偿权益。法院驳回叶某的诉讼请求。

典型案例5：

【裁判要旨】

《房屋租赁合同》约定城市更新、旧城改造、征收征用作为租赁合同终止的情形，条件成就时，出租方有权通知承租方解除合同，自承租方收到解除租赁合同的通知之日起合同解除，承租人应按照约定的期限搬离房屋。

【案情简介】

在深圳市中级人民法院(2018)粤03民终24555号案中，深鸿丰公司与陆某签订《租赁合同书》，约定：“租赁期间，租赁场地如遇政府或业主拆迁、改造，陆某应无条件服从，本合同自然终止，深鸿丰公司对此不作任何经济补偿”。因案涉物业所属地块已列入城市更新范围，面临拆除可能，经深鸿丰公司书面通知，陆某未向深鸿丰公司返还租赁房屋，深鸿丰公司向法院起诉返还房屋，获法院支持。

典型案例6：

【裁判要旨】

 在房屋租赁合同履行过程中，出租方为收回房屋交付拆迁，自行清场收回房屋造成承租方财物损失，出租方有过错的，应当赔偿承租方的经济损失。

【案情简介】

在深圳市中级人民法院(2018)粤03民终22337号案中，吴某与殷某签订《房屋租赁合同》，约定殷某将房屋出租给吴某使用，并约定“如果房屋旧城改造，吴某应无条件退还房屋给殷某”，合同载明房屋内有空调2台、热水器1台、排气扇2台。后该房屋纳入城市更新范围，在双方未进行交接房屋的情况下，殷某自行收回房屋并将吴某的物品露天堆放在室外。吴某起诉要求殷某赔偿其财物损失，法院判决支持吴某的诉讼请求。