民事  居间合同  二手房买卖  违约

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相[敏感词]源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

2008年下半年，原产权人李某分别委托多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。L公司、H公司分别于10月22日、11月23日带陶德华或其妻实地看房；中原公司于11月27日带陶德华看房，同日，双方签订了《房地产求购确认书》。

11月30日，在H公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，后陶德华向H公司支付佣金。中原公司提起诉讼，请求判令陶德华按约支付违约金。

原告诉讼请求

请求被告支付违约金。

起诉依据及理由

1、原、被告签订的《房地产求购确认书》合法、有效。

2、被告“跳单”的行为构成违约。

1、原、被告签订的《房地产求购确认书》的法律性质问题；

2、《房地产求购确认书》中系争2.4条的效力问题；

3、原告是否构成违约。

如下图，详见（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决书的“本院认为”部分。

基于上述理由，上海市第二中级人民法院依法撤销了原审判决，改判驳回中原公司一审诉讼请求。

本案系居间（中介）合同纠纷之诉。中原公司诉至上海市虹口区人民法院，上海市虹口区人民法院支持了中原公司的诉讼请求；后陶德华不服，上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院改判陶德华无需支付违约金。[敏感词]人民法院将该案例选为第1号指导案例公布，体现了[敏感词]人民法院在同类案件中的指导性裁判理念。坚果律师在对案件分析后，对本案涉及的几个问题进行了分析。

一、《房地产求购确认书》的法律性质

实践中，房产中介公司与买方签订的合同名称不一，有的称为《二手房买卖服务合同》，有的称为《委托看房书》，有的称为《看房协议书》。不论其名称如何，其核心内容均为中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务。根据《合同法》第四百二十四条之规定，应当将此类合同认定为居间合同。

值得一提的是，曾在《合同法》中占一席之地的“居间合同”来到了《民法典》，成为第三编列举的19种典型合同之一——“中介合同”。虽更名改姓，但宗旨一脉相承。

二、如何认定“禁止跳单”条款的效力

“跳单”，是房产经纪行业始终绕不开的话题。前段时间热播的电视剧《安家》，讲述了房似锦、徐文昌等房产中介在买卖及租赁房屋过程中经历的酸甜苦辣故事。剧中房似锦辛辛苦苦跑遍上海滩找到的[敏感词]房源，最后却遭客户跳单。现实中出现的客户“跳单”行为，也令不少中介头痛不已。

被誉为“社会生活的百科全书”的《民法典》，首次将“禁止跳单”上升为立法。《民法典》第九百六十五条对“跳单”作出明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该条款不仅保障了中介人的权益，同时对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

三、如何界定“跳单”行为？

司法实践中，关于“跳单”行为的认定，主要从以下四个方面进行考量：1、中介机构的委托权限，是一般代理还是[敏感词]代理；2、中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行居间义务；3、委托人是否利用了该信息与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；4、委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。

就本案而言，首先，房屋出卖方委托包括中原公司在内的多家中介公司出售房屋，但均非[敏感词]委托，三家中介公司也并非[敏感词]代理，而且均向陶德华提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务。

其次，众所周知，房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素。本案中，中原公司仅向陶德华提供了一次看房的媒介服务，并未就价格问题与房屋买卖双方进行过媒介，涉案买卖合同的订立并非由中原公司促成。

再次，本案例中，不能认定陶德华利用了中原公司的信息、机会。一方面，如前所述，房源信息并非中原公司[敏感词]掌握。另一方面，从时间先后上看，中原公司并非[敏感词]个报告订约机会、提供看房服务的中介公司。当然，时间先后顺序是参考因素并非决定因素，即使中原公司是[敏感词]个带买方看房的中介公司，也不能证明买方一定是利用了中原公司的信息，不能简单地理解为只要中介公司提供了信息，买方就构成了“利用”。此外，中原公司未能举证证明陶德华利用了其提供的房源信息。根据“谁主张，谁举证”的原则，中原公司作为原告，对于陶德华利用了中原公司的房源信息这一主张负有举证责任，如不能证明这一点，则应当承担不利的后果。

最后，陶德华不存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，在H公司居间成功后，陶德华按约向H公司支付了全额佣金13800元。因此，陶德华并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用中原公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。

1号指导案例系于2009年由上海市第二中级人民法院所作出，并于2011年由[敏感词]人民法院作为指导案例公布。指导案例的意义，在于下级法院在同类案件裁判时，应当参照其主要观点或论证过程。在该案例中，[敏感词]人民法院明确表示中介合同中关于“禁止跳单”的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相[敏感词]源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为不构成“跳单”违约，该指导案例为同类案件的裁判作出了一个明确指引。

民事主体在从事民事活动中，诚信和公平至关重要。房产中介在中介活动中投入了人力、物力和时间成本，理应获得相应的报酬，“跳单”行为是不被法律所允许的。但是，商业活动也是公平进行的，民事主体享有自主决定权，任何一方不得限制对方合法的选择自由。只有在诚信、公平的环境下，商业活动才能健康有序地进行。最后，坚果律师提醒，双方一旦订立相应的合同，均应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务，切莫随意违反合同约定。