当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法[敏感词]百一十四条第二款（现行《民法典》第五百八十五条）规定的“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。

诉讼请求

1.判令被告按房款的日万分之五向原告支付截至判决之日的逾期交房违约金。

2.判令被告按房款的日万分之二向原告支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金。

3.判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合办理过户手续。

依据及理由

1、原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑 8 幢 2201 室 (附属车位 A-356、A-357)交付原告使用，逾期交付超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。

2、2016年9月30日，原、被告在交房过程中达成补充约定，房屋渗水问题维修好后再交房。后被告迟迟未修复房屋，未通知原告交房，也未办理任何交房步骤与手续，故被告一直未完成向原告交房。

1、被告是否构成逾期交房违约；

2、被告逾期交房违约责任的承担应如何确定。

基于上述理由，浙江省余姚市人民法院判决被告向原告交付余姚市绿城明园锦兰苑 8 幢2201 室的土地、房屋权属证书，按原告周杰帅已付购房款2193799 元的 10%支付违约金。原审被告余姚绿城房地产开发有限公司不服一审判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉，其抗辩理由主要有三：

1、“处理好（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水问题后再行交付”，不能视为上诉人与被上诉人就房屋交付变更达成一致意见。

2、一审判决直接根据合同附件九的约定将违约金调整至已付房价款 10%系适用法律错误。

3、案涉《商品房买卖合同》附件九中“房屋存在除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任”的约定不属于无效的格式条款。

本案系属于商品房预售合同纠纷，浙江省宁波市中级人民法院针对本案上诉作出了驳回上诉请求、维持原判的判决，后被[敏感词]人民法院选为公报案例公布，体现了[敏感词]人民法院在同类案件中的裁判理念。该案的裁判要旨说明了关于违约金过高时的考量认定。坚果律师在对案件分析后，也对本案所涉及的关键问题“合同约定的违约金过高应如何调整？”进行了相应的分析。

1、违约金过高时的调整考量因素

在本案当中，法院依据我国《合同法》[敏感词]百一十四条关于“违约金”的规定，结合本案的相关事实就当事人提出的违约金过高的请求作出了认定。在新颁布施行的《民法典》中，关于违约金的规定体现在第五百八十五条：

“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

2、限违约金过高时的调整幅度控制

2020年修正的《[敏感词]人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十二条[敏感词]款规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”；第十三条第三款规定“逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，该司法解释的相关规定基本上明确了违约金的确定及调整幅度。但是否必须以此为标准计算呢？

在本案当中我们发现，法官在判断因房屋逾期交付带来的损失后，以当事人之间约定的另一较低的违约金赔偿额，即合同约定房屋总价款的10%作为调整后的违约金确定标准，这说明在违约金意思自治的前提下，司法解释的标准可作为参考，违约金的调整仍可根据实际情况而定。

该案例系于2018年由浙江省宁波市中级人民法院所作出，并由[敏感词]人民法院于2019年作为第12期公报案例公布。在这一案例中，[敏感词]院明确表示了违约金过高酌情减少时应当考量的因素，为此类案件的裁判规则作出了一个明确指引。