近日，我们在处理一起租赁纠纷案件时，出租方称承租方不交租金，要求解除合同；承租方称租赁的房屋是违法建筑，出租方还停了他的水电，他不仅不应当交租金，出租方还要赔偿他装修的几十万块钱损失。一时之间，双方公说公有理，婆说婆有理，争论难分高下。
也就是说，虽然房屋是违法建筑，但承租方实际使用了，就应当支付占有使用费。但是，一定要按双方约定的租金标准支付吗，结果却并不尽然。
我们将2012年至2019年期间，深圳市房屋租赁合同纠纷中，与占有使用费有关的案件进行整理分析后，法院认为，承租方不支付占有使用费为36宗，酌定支付为8宗，按双方过错比例支付占有使用费为95宗，其中，支持按照50%的比例支付占有使用费的案件最多，第二是按70%的比例支付，第三是按30%的比例支付，具体如图所示：
法律明明规定了，出租方有权请求参照合同约定的租金标准要求支付占有使用费的，法院为什么不支持或者按比例支持，是不是有什么“猫腻”？
真相就是，虽然承租方取得了房屋，但是无法正常使用，影响了占有使用费的承担比例，具体如下：
也就是说，承租方投入的装修，可拆的拆走，不能拆走的，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现值损失可以通过评估确定，但过错责任如何划分呢？
我们将2012年至2019年期间，深圳市房屋租赁合同纠纷中，与装修损失赔偿有关的案件进行整理分析后，发现法院认为出租方不应当承担装修损失为60宗，应当承担装修损失为9宗，酌定承担装修损失为52宗，按照过错责任比例承担装修损失为166宗，其中，支持出租方按照装修现值的50%承担损失的案件最多，第二是按照70%的比例承担，第三是按照60%的比例承担，另有1宗因为装修物的权属无法明确，法院判令装修物权属无争议部分，出租方承担70%，装修物权属有争议部分，出租方承担50%，如图所示：
我们也针对出租方承担装修损失赔偿比例对应的原因进行了分析，具体如下：
通过上述分析可以得知，涉违法建筑房屋的租赁合同被认定无效的情况下：
出租方虽有权要求收取占有使用费，但也有义务赔偿承租方的装修损失；
1、通过合同条款设置，尽量减轻无效责任：
产权告知：明确告知承租方房产情况，披露房产性质，减轻过错责任；
消防责任划分：将承租方需办理的各项证照在租赁合同中明确约定，若涉及消防证照的，出租方还需核实建筑主体的一次消防手续是否已经取得，否则，影响承租方办理二次消防手续的，则存在赔偿损失的风险；
装修责任划分：明确约定装修应向出租方书面申请，未经申请批准，不得装修；
固定用途：租赁房屋用途应当作明确约定，避免用途不符时，法院认为出租方提供不符合租赁条件的房屋；
2、通过履行控制，降低无法足额收取租金及赔偿装修损失的可能性：
及时准确掌握出租情况（商业物业整体出租的，还可要求承租方提供经营情况，以供作经营分析和市场调查）；
承租方一旦存在违约行为的，及时进行催告，避免拖延时间过长，租金难以收回；
出租方交付房屋给承租方使用时，应当及时组织房屋现状验收，区分装修物权属，避免扩大装修赔偿金额。
租赁合同到期或承租方搬离时，及时办理房屋交收，避免出现一方不交租，一方不交房的情况，即使手续无法交收的，也可以先收回房屋，避免空置期的占用使用费不被支持；
1、签订租赁合同前，尽可能做好租赁房屋产权及房屋情况调查工作：
签订租赁合同前，要求业主提供产权证、临时建筑使用许可等证件，若重大租赁项目的，还可通过不动产登记管理部门查询房屋的规划许可情况；
要求出租方提供租赁房屋权属情况，避免出租方无租赁权；
了解租赁房屋的使用用途，切不可盲目升级改造；
实地察看租赁房屋建筑结构和设备设施，避免影响正常使用。
2、通过合同条款设置，尽可能争取租赁房屋无法使用时的损失赔偿
明确约定装修损失如何承担，是否按租赁年限进行折旧，折旧比例如何确定；
明确约定无法使用租赁房屋时，剩余租赁年限的经济损失如何计算；
明确约定因无法使用租赁房屋时，搬迁费用如何承担，赔偿标准如何计算；
明确约定无法正常使用租赁房屋时，租金（或占有使用费）是否减免，减免标准如何计算。
作者介绍
下一条：买地还是买股权？（二）
关注坚果
小坚果
