上篇提及，在不涉及规避[敏感词]限购政策也不涉及购买保障性住房的情况下，借名买房合同一般应属合法有效，那么在合法有效的借名买房合同中，借名人所享有权利的性质、效力是怎样的？本文将继续梳理其他涉及借名买房合同的[敏感词]法裁判，总结相关的裁判观点和思路。

（一）借名人据借名买房合同享有的仅仅是债权，而非物权。

在讨论借名买房合同时，当事人最为关注的是借名人能否取得标的房屋的所有权。即便双方都白纸黑字约定“房屋的所有权、使用权等一切权利归借名人所有”，借名人也确实真金白银支付了房款，但是司法实践中，这一问题也是争议颇大，形成了三个不同的裁判观点和思路。其中“借名人仅享有基于借名买房合同而取得的债权请求权”的裁判观点和思路渐渐成为主流。

1、借名人对案涉房产享有物权。

这是一种早期应用较广的裁判观点。比如在（2018）辽民终211号民事判决（即中集哈深公司与徐沛欣执行异议之诉的二审判决，点击此处可回顾本文上篇中对该案件的梳理）中，辽宁省高级人民法院认为：“当物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。案涉房产的代持行为不能导致物权丧失，双方通过借名买房的外在形式，将真实物权登记于借名人的名下是对物权的处分方式，当借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可直接向法院请求确认物权归属。”这一裁判思路一般在执行异议之诉中出现，用以论证异议人/借名人是否享有足以排除强制执行的民事权益关键在于房屋的“真实权利状态”和“真实权利人”。

采取这一裁判思路的法院认为，根据《[敏感词]人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称“《物权编解释》”）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，不动产物权登记产生的公示公信效力，仅仅是一种推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。所谓“真实权利状态”是指案涉房产的权益、权利归属实际情况，结合合同及其履行事实，不难得知案涉房产实际由借名人购买、使用，其权益、权利应当归属借名人，因而“真实权利人”是指实际购买、使用案涉房产的借名人，法院应依法确认其享有物权。

2、借名人对案涉房产享有的权利具备一定的物权特征。

这一裁判思路偶见于[敏感词]法裁判中。在（2020）[敏感词]法民申1892号民事裁定中，[敏感词]法认为异议人（借名人）系案涉房产的实际购买人，借名人对案涉房产实际占有、使用、收益，尽管尚不属于物权法意义上的物权，但已具备一定的物权特征。该裁判思路实际上绕开了物权确权的问题，落脚点在于“民事权益”，即借名人对案涉房产享有的具备一定物权特征的民事权益。这种观点和思路可能由于操作起来较难把握尺度和统一裁判，较为少见，恕本文不作展开。

3、借名人仅享有基于借名买房合同而取得的债权请求权。

在前文所述的中集哈深公司与徐沛欣案件中，辽宁省高院认为根据《物权编解释》第二条之规定，认为借名人是案涉房产的“真实权利人”，依法应确认其享有物权，[敏感词]法对此进行了改判，认定借名人仅仅享有债权请求权而非物权，[敏感词]法认为：“在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和[敏感词]效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义出名人与实际出名人不一致时应面临的权利风险。”

这一裁判思路与“借名人对案涉房产享有物权”的裁判思路是恰恰相反的，体现出[敏感词]法对借名买房权利问题的讨论更加深入、完善。对于《物权编解释》第二条之规定，其中的“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”“其为该不动产物权的真实权利人”，在物权权属确认之诉的裁判规则语境下，应分别理解为“不动产登记簿的记载与真实的物权权利状态不符”“其为该不动产物权的真实物权权利人”。也就是说，《物权编解释》第二条本质上属于物权权利纠纷解决的规范，而不是物权权利归属的规范，要论证借名人是否具备物权，还应当根据物权编中物权变动的规则进行判断。那么，根据《民法典》第二百一十四条、第二百一十五条之规定，合同效力与物权效力是相区分的，对不动产物权的变动而言，物权变动应当自记载于不动产登记簿时发生效力，因而尽管案涉房产实际由借名人购买、使用，其权益、权利按照约定也应当归属借名人，但是这一内容并未记载于不动产登记簿，依法仅具有合同效力，其蕴含的权利状态不属于物权权利状态，此前的裁判思路中根据这项约定即认定“借名人对案涉房产享有物权”是法律适用错误。

[敏感词]法认为，借名人据借名买房合同享有的仅仅是债权，而非物权。这意味着如果借名买房的事实没有有效披露，借名人所享有的权利无法对抗善意第三人。比如出名人将案涉房产用于抵押或出卖，借名人一般不能凭借名买房合同阻却抵押权人或买受人的行为，而只能根据合同要求出名人承担违约责任，借名人可能不仅损失房产，还可能会损失房屋价值差额。这也提示借名人应当及时使过户条件成就，牢牢把握住案涉房产的权利。在（2020）[敏感词]法民再328号中集哈深公司与徐沛欣案件中，二审判决认定徐沛欣享有物权，徐沛欣随后消除了限购政策障碍，取得了申购存量住宅的资格，并办理了案涉房产的过户登记，最终才得以排除中集哈深公司对案涉房产的强制执行。在（2020）[敏感词]法民再328号民事裁定书公开后，这一裁判思路逐渐取代了先前提到的其他两种裁判思路，成为主流。

综上，在借名买房合同关系中，借名人对该房屋享有的是债权，主要是请求出名人办理过户登记，只有在办理过户登记后才能依法享有物权。而双方约定的“房屋的所有权、使用权等一切权利归借名人所有”仅能约束合同双方，不能对抗善意第三人。

（二）根据物权优先原则，借名人所享有的债权不能优先于出名人的物权，因此也不能排除第三人基于信赖该物权公示内容而取得的利益。

根据检索结果，借名买房合同更多涉及的是执行异议之诉，因出名人承担法律责任，案涉房产被强制执行，借名人提起执行异议之诉，主张案涉房产的权利人为借名人而非出名人，第三人申请执行不能及于案涉房产。那么借名人享有的债权是否属于足以排除强制执行的民事权益呢？

在上述（2020）[敏感词]法民再328号中集哈深公司与徐沛欣案件中，[敏感词]法认为，对于中集哈深公司的债权，曾塞外提供的是保证担保。而在设立该保证担保时，案涉房产尚未登记在曾塞外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房产产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房产存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立。这一裁判思路将借名人的债权与第三人的债权两相比较，指出应当考虑信赖利益的保护。当第三人的债权并非基于案涉房产登记在出名人名下的权利表象而发生时，相比较之下，借名人的民事权益与案涉房产关联更为紧密，公平而言，借名人的民事权益应当优先于申请执行人的民事权益而受到保护。那么，相反而言，借名人的债权效力仍不能优先于出名人的物权效力（更具体而言，是指出名人的物权公示效力），如若第三人系基于对物权登记的信赖作出民事法律行为，对案涉房产主张权利，该信赖利益将使得借名人面临债权难以实现、损失房产的风险。

综上，对于第三人而言，如果第三人的行为并非出自对物权登记情况的合理信赖（例如第三人同意接受保证担保时案涉房产并未登记在出名人名下），那么借名人所享有的债权可能足以排除第三人的强制执行。

随着社会经济发展，借名买房合同纠纷增加，相关的法律问题的答案也愈发明晰。关于借名买房合同的效力，从一开始的尊重意思自治原则到后来引入公序良俗原则，认为“借名人和买房人为规避[敏感词]限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效”，合同效力问题也有了更加清晰的解释和参考路径。关于借名买房合同中借名人享有的权利，从一开始的“物权说”到后来的“债权说”，认为“借名人据借名买房合同享有的仅仅是债权，而非物权”，权利问题的法律逻辑越来越通顺，由此也引发了更广泛深入准确的讨论。现今在遵守法律、行政法规的强制性规定以及遵循公序良俗的前提下，提前防范履约风险、切实把控履约过程，当事人也能实现借名买房的合同目的。通过梳理[敏感词]法近年来的相关案例，笔者总结了以下各项要点，供读者参考。

（一）借名买房合同风险控制要点

1、合同形式：各方当事人应当就借名买房事宜签订书面合同，明确清晰的合同条款有利于明晰交易目的、规范交易行为，以免疏忽大意而违反有关政策法规。

2、合同主体：从诉讼风险的角度考虑，不建议借近亲属的名义购房。基于近亲属间的亲密关系或利害关系，一旦涉诉，相关证据的真实性容易受质疑，双方之间的代持事实、借名人实际占有事实等关键事实面临不予认定的风险，甚至可能被误认为借款、赠予，借名人可能会遭受房产损失，合同目的落空。

3、重要条款：各方当事人应当秉承诚实守信的原则，建议在合同中约定案涉房产抵押、保证的禁止性或限制性条款，避免徒生诉累。对借名人而言，如有必要，可以对出名人作基本的信用尽调；建议在合同义务中约定在转账时应备注“出名人代借名人支付购房款”等信息，以免在发生纠纷时与借款合同、赠与合同混淆；建议着重审查房产过户的约定，设置明确的时间节点并注重过程留痕，以便各方有序履约。对出名人而言，建议着重审查借名人逾期支付房款、房贷时的处理方式和责任承担，提前防控合同风险。

（二）借名买房纠纷诉讼要点

1、一般认为借名买房属于委托关系，其案由应为合同纠纷而非物权确认纠纷，诉讼请求包括出名人协助借名人办理过户登记手续。

2、合同效力是法院依职权审查的事项，建议及时提供书面合同等材料说明借名买房不违反法律法规规定，具备合理理由以及符合公序良俗。

3、涉及第三人的纠纷如执行异议之诉中，借名人须充分证明其基于借名买房行为对案涉房产享有债权，否则无以对抗第三人的信赖利益。建议在履约过程中保存好房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等材料的原件，并及时提交至法院，以证明借名人对购房交易的掌控。同时注意留存、收集能否证明房屋由借名人居住、维护或者出租（出租收益归借名人所有）等事实的材料，如交纳水电费的银行记录、装修结算单、维修结算单、家具购买发票、居委会证明、物业公司证明、邻居证人证言、租赁合同、租户证人证言等。

综上，对于合法有效的借名买房，案涉房产的权属应当以物权登记为准，即归出名人所有；而借名人仅享有借名买房合同中对出名人的债权。因此，借名人的权益有较大可能与善意第三人的信赖利益相冲突。那么在遵守法律、行政法规的强制性规定以及遵循公序良俗的前提下，建议各位读者在处理借名买房时注意风险防控，审慎行事，以免财产损失。

【中集哈深公司、徐沛欣案外人执行异议之诉再审民事判决书】

【李启欣、蔡葵执行异议之诉二审民事判决书】

【康凯、金洲公司案外人执行异议之诉二审民事判决书】