租赁合同无效，承租人应否支付免租期的占有使用费？
时间：2023-06-07 / 浏览：1291
房屋租赁合同无效，承租人依《[敏感词]人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为“解释”）第四条[敏感词]款之规定，应参照约定的租金标准向出租人支付占有使用费。但在租赁合同约定了免租期的情况下，承租人是否应支付免租期的占有使用费，不无疑问。司法实务中，针对这一问题，法院亦有不同的裁判观点，表明解释第四条[敏感词]款在实践中的适用规则并不清晰。
本文旨在结合司法审判实践，对“免租期应否支付占有使用费”问题进行法律分析，并在此基础上给出实务建议。
就承租人应否支付及按何种标准支付免租期占有使用费的问题，实践中常见的观点有：其一，承租人无需支付免租期的占有使用费；其二，承租人应参照约定的租金标准支付免租期的占有使用费；其三，免租期的占有使用费是出租人的损失，由租赁双方按导致合同无效的过错分担；其四，按承租人实际使用期间占合同约定租赁期间的比例，确定承租人实际可享受的免租期，进而计算应支付的免租期间占有使用费。
支持承租人无需支付免租期的占有使用费的主要裁判观点如下：
（1）免租期的约定系双方真实意思表示，构成租金支付条款的一部分。即使租赁合同无效，也应参照当事人的约定确定占有使用费。
（2）基于房屋的现实状况，出租人给予适当的装修免租期符合客观事实和交易习惯。
（3）承租人往往在免租期内进行装修，并未产生实际收益。
如广东省高级人民法院（2018）粤民申9176号民事裁定书、广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民终6317号民事判决书、深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初17683号民事判决书均认为，基于诚实信用原则和公平原则，出租人无权要求承租人支付免租期的占用使用费。
广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终9950号民事判决书认为，若租赁合同无效，则关于免租期的约定亦无效。依解释第四条[敏感词]款，承租人应当按照实际使用房屋的期间向出租人支付占有使用费。
北京市高级人民法院（2022）京民申5817号民事裁定书认为，免租期以租赁合同完全履行为前提，双方未完全履行合同的，不符合约定的免租情形。
这种裁判观点将免租期的占有使用费认定为出租人因合同无效遭受的损失，由双方按过错分担。就损失范围而言，法院一般以免租期的长度及免租期后的租金标准为基础进行计算。在确定分担的比例时，广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民终24678号、（2021）粤03民终6757号民事判决书均综合考虑了剩余租期与合同约定租期的比例、双方各自导致合同无效的过错两方面因素。
4. 按照实际使用房屋的期间占合同约定租赁期间的比例，判决承租人部分承担免租期占用使用费
广东省深圳市中级人民法院（2022）粤03民终4960号民事判决书认为，出租人给予免租期系基于总的租赁期限的考量，目的是方便承租人进行装饰装修并办理相关验收手续。在租赁期限未届满的情况下，应参照实际使用期间占合同约定租赁期间的比例，计算承租人应支付的免租期占有使用费。
广东省高级人民法院（2021）粤民申3162号民事裁定书、广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民终10522号民事判决书、深圳市龙华区人民法院（2021）粤0309民初14375号民事判决书等亦持相同的裁判观点。
经过对上述裁判观点的梳理不难看出，解释第四条[敏感词]款的表述较为简单，不同裁判者就此存在不同的理解。这些处理思路虽然各有道理，但或多或少存在一些问题。本文不局限于归纳实践中的裁判观点，而旨在对各个观点的合理性进行剖析，提出作者的倾向性观点。
1. 无论全部支持还是否定免租期间的占有使用费均会对一方有失公平。
租赁合同无效，免租期的约定亦无效。若判决承租人无需支付免租期的占有使用费，缺乏依据。且免租期是出租人基于长期租赁的考量，与承租人达成的暂时性让步。在租赁合同因无效而提前终止时，承租人完全不承担免租期的占有使用费对出租人有失公平。
但另一方面，若要求承租人按约定的租金标准支付免租期的占有使用费，对承租人亦不公平。免租期一般是为承租人装修、入驻等前期准备而设，承租人在此期间投入资金较多而获取的收益较少。若判令全额支付，对承租人极为不利。更何况，免租期占有使用费的参照标准并没有明确的法律规定。
可见，前两种裁判思路均会造成不合理的利益衡量结果，不宜作为处理此类纠纷的妙策良方。
2. 支付占有使用费系承租人在合同无效情形下负有的返还责任，而非对出租人损失的赔偿。
依据《中华人民共和国民法典》[敏感词]百五十七条之规定，合同无效引发财产返还和损失赔偿的法律效果。按照理论上的观点，解释第四条[敏感词]款关于占有使用费的规定，即为返还规则在无效租赁关系中的具体表现。这种返还责任的基础在于公平观念，与当事人的过错无关。
承租人在免租期间占有使用房屋，应就其占有使用利益予以返还，故前述返还规则在免租期间亦可适用。因此，不能通过按过错分担损失的思路处理免租期占有使用费的支付问题。
3. 按照一定比例支付免租期间的占有使用费更能兼顾两方的权益，符合订立合同时约定免租期的本意及公平原则。
（1）从约定免租期的目的来看：广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民终28367号、（2021）粤03民终28705号等判决均认为，免租期是出租人综合整个租赁期限的考量而给予的优惠。可见，免租期的长度与租赁期限挂钩。
（2）对于承租人而言：免租期一般用于装饰装修、进行入驻前的必要准备。承租期间越长，承租人需要进行的前期准备工作越多。因此，免租期的长度与整个租赁期限的长度成正向变化。在承租人仅使用一段时间即搬离的情况下，若仍以约定的免租期为准则对出租人有失公平，故应按比例减少。
（3）对出租人而言：出租人给予免租期，是为了能在约定的租赁期限内获取稳定的租金收益。若承租人中途搬离，则出租人对租金收益的期待落空，给予免租期的目的不能得到完全实现。不仅如此，出租人还需要一定时间另行出租房屋，导致房屋在一段时间内处于空置状态，不能为出租人带来利益。
综上所述，免租期是基于整个租赁期限的考量而设。在租赁合同未能履行完毕的情况下，按照一定比例削减免租期的长度符合双方约定免租期的初衷，更能兼顾双方的权益。
案情简介：A公司将不具有建设工程规划许可证的房产出租给B公司，租金为150000元/月，租赁期限15年，免租装修期15个月。B公司实际使用房产60个月，未使用房产的时间为120个月。法院判决，B公司应支付的免租期占有使用费为：15个月×（120个月÷180个月）×150000元/月。
案例分析：在租赁期限15年的背景下，B公司需要进行较多前期投入和准备工作，故A公司给予15个月的免租期对B公司而言是必要的。但B公司实际使用房产仅60个月便不再使用，导致A公司对稳定租金收益的预期遭到破坏，房产将因A公司另行寻租而空置一定时间。即使另行出租，新的承租人可能需要拆除B公司的装修并要求A公司给予免租装修期，且新的租金标准可能低于与B公司约定的租金标准。故基于公平原则的考虑，应按B公司实际使用涉案房产的期间占合同约定租赁期间的比例，计算B公司实际可享受的免租期及应付的免租期占有使用费。
约定了免租期的租赁合同无效时，无论判决全部支持还是否定免租期间的占有使用费，均会对一方有失公平。且从本质上看，支付占有使用费是合同无效时承租人返还其占有使用利益的具体方法，因此不能与损失赔偿相混淆。本文经分析认为，按照承租人实际使用期间占合同约定租赁期间的比例，计算承租人实际可享受的免租期及应付的免租期占有使用费，不仅符合双方约定免租期的初衷，亦有助于实现双方利益的平衡，可作为处理此类案件的参考。
声明：本文仅为交流研讨之用，文中的观点仅系作者的个人观点，不构成对任何案件的法律意见。
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