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答：新型冠状病毒引起的肺炎疫情属不可抗力事件。

根据国务院以及广东省人民政府发布的有关新型冠状病毒引起的肺炎疫情的通知，依据《中华人民共和国传染病防治法》及《突发公共卫生事件应急条例》的规定，[敏感词]可以采取停工、停业等紧急措施。因此，出现新冠肺炎疫情对租赁合同的正常履行所产生的阻碍不属于当事人订立合同时可以预见的、商业风险范畴的客观情况变化。而在一般商业习惯当中，也几乎不会将出现传染病列为不可抗力事项的约定。对于新型冠状病毒的爆发（即疫情的爆发）的界定，主流观点主要有两个：一是属于不可抗力，二是属于情势变更。

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。由于现行法律并未明确规定不可抗力、情势变更的范围和类型，尚不能一概而论将新冠肺炎疫情定性为不可抗力或者情势变更，应当根据实际情况对具体情形加以分析。

一是两者虽均构成履行障碍，但程度不同。不可抗力已构成履行不能，而情势变更未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平。

二是不可抗力属于法定免责事由，当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能，即可获得免责，法院对于是否免责无裁量余地；情势变更不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，而同时授予法院公平裁量权。

三是不可抗力的效力系当然发生，情势变更的效力非当然发生，是否构成情势变更、是否变更或解除合同及是否免责，须取决于法院的裁量。

四是情势变更是从合同效力角度出发，解决是否继续履行合同的问题，而不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担责任的问题，两个制度处于同一体系下，解决不同的问题。

由于疫情的爆发，[敏感词]已经依法采取停产、停业的措施，从而导致租赁合同无法正常履行，已经构成（在停业期间）履行不能，对于承租人而言，在出租人无违约的情况下不支付租金的行为，在法律上属于违约行为，结合不可抗力是从违约的角度而设置的制度可知，新冠肺炎疫情应当认定为不可抗力更为妥当。

结合2003年“非典”期间的两个案例，法院均认定SARS疫情属于不可抗力，可供参考【（2004）沪二中民二（民）终字第354号、（2008）绍中民一终字第143号】。

答：租赁合同有明确约定的，则按照租赁合同的约定执行；租赁合同没有明确约定，则按下列法律规定执行：

《中华人民共和国合同法》[敏感词]百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》[敏感词]百一十八条的规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

根据上述规定，由于疫情属于不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，从而导致租赁合同不能履行的，承租人可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，即可以根据疫情对租赁合同的影响程度，免除停业期间的部分或者全部租金，但承租人应当及时通知出租人（承租人可以向出租人发出书面的《减免租金申请书》的形式）。

除了适用不可抗力的法律规定外，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。即使新冠肺炎疫情不认定属于不可抗力，但疫情给社会带来的巨大影响属于众所周知的事实，且疫情也确实影响承租人合同目的的实现或者继续履行合同对承租人明显不公平，在此情况下，也应适用公平原则对租赁双方的权利义务进行适当的调整，承租方也应获得部分的租金减免。

答：在租赁合同没有约定的情况下，以疫情持续时间的租金金额为准。

一般来说，租赁合同有约定的按照约定办理，在租赁合同没有明确约定的情况下，租金减免的数额，由双方协商确定，如无法协商确定，可依法提起诉讼，由法院结合疫情对合同履行的影响程度、合同履行情况以及当事人的举证情况等因素进行酌定。

减免的期限应当以国务院和广东省人民政府禁令的持续期间为准(暂为2020年1月31日至2020年2月9日，具体时间以政府有关部门的决定为准)。承租人还可以结合行业特点及自身特殊情况，在提供相关证据的基础上，适当主张在政府颁布的禁令期间往前以及往后适当扩展一段时间。

答：（一）给承租方的建议：

承租方应当根据不可抗力或者公平原则及时向出租方提出书面的《减免租金申请书》，并明确无法正常经营期间及租金减免数额的要求。如双方就租金减免事宜达成一致意见的，则按协商后的约定执行，同时尽可能的保留相关证据（如电子邮件、传真件等）。如双方无法达成一致意见的，承租方[敏感词]还是继续按照合同约定支付租金，避免构成违约，待疫情过后，再向法院提起诉讼（或者申请仲裁），由司法机关根据具体情形裁判。在此期间，承租方应当注意保留租赁合同无法履行或者经营收到严重影响的具体证据（如照片、视频、消费记录、出租方的停业通知等），以便后期维权。

（二）给出租方的建议：

虽然承租方停业是因为行政命令而非出租方要求，但疫情的发生确实给承租方造成了不可估量的损失，特别是中小企业，如属于抗风险能力较差的承租方，甚至可能出现破产或者弃厂逃匿的后果，因此，建议出租方可以针对承租方的不同情况，主动制定不同的租金调整方案，不仅可以稳定承租方的信心、增强承租方对出租方的认可度（同时可作为企业文化或品牌宣传用途），而且还可以避免后期可能产生的租金纠纷，减少诉累以及降低物业空置的商业风险；如减免租金分摊期限较长或者金额较大，建议出租方和承租方签署《租赁补充协议书》予以明确，以便双方明确减免租金对整体租赁合同履行的影响。