2022年7月28日，中央政治局会议针对房企债务违约潮出台“保交楼”政策，但截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率为34%，暂时未能强振购房者信心。在市场信心普遍不足的情境下，不乏购房者希望通过解除房屋买卖合同要求返还购房款来减少损失。本文将从裁判主旨出发，分析在房企已经得到[敏感词]“保交楼”政策支持的情形下，探讨法院认定商品房购房者解除权的具体标准，以期可为购房者决策提供法律支撑。
2022年中以来，随着多地业主联合发布《强制停贷告知书》，停贷事件引发舆论高度关注。针对业主停贷风波，2022年7月中旬，银保监会首次提出“三保”——“保交楼、保民生、保稳定”。随后，在2022年7月28日的中央政治局会议上，针对房地产行业提出“保交楼、稳民生”。这是“保交楼”首次被写进政治局会议。2022年11月，为提振市场信心，央行与银保监会联合提出支持房地产市场健康发展16条举措。
同时，在“保交楼”政策与民生、金融、社会稳定等问题紧密相连的情况下，2023年4月20日，针对河南高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，[敏感词]人民法院发布法释〔2023〕1号公告，《[敏感词]人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（本文简称“批复”）自2023年4月20日起施行，内容为：
本文以“保交楼”、“解除合同”、“商品房预售合同纠纷”为关键词进行检索，共检索出38条结果，其中一审裁判结果：全部或部分支持25件，全部驳回3件，驳回起诉一件；二审裁判结果：维持原判9件。
在这些判决基础上进行筛选、归纳，房企逾期交房人民法院不支持购房者解除商品房买卖合同的理由主要有如下几项：
（1）购房者行使解除合同的期限超过法定解除除斥期间或合同约定。
（2）房企虽逾期交房但诉讼时案涉房屋已具备交付条件，保护合同稳定性。
（3）房屋虽未达到交房条件，但房企逾期交房的违约程度显著轻微，在当前保交楼政策下，法院经向相关职能部门征询，得知目前案涉楼盘正在陆续办理竣工验收手续，购房者订立合同的目的并非不能实现。
（4）购房合同仅约定逾期交房承担违约责任但未约定逾期交房可解除合同，可通过主张逾期交房违约金弥补购房者损失。
2、人民法院裁判不支持购房者解除购房合同之分析
在当前房企债务逾期但[敏感词]已出台政策稳定房企的情况下，对于已具备竣工条件、交付条件的项目，逾期交房期限已满足购房合同约定的解除购房合同条件，人民法院不支持解除购房合同可能更有利于保护购房者的权益。
商品房购房者的解除权，可分为约定解除权和法定解除权。
在适用约定解除权的情形下，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”该会议纪要明确人民法院在认定约定解除权条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，并综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果来判断合同是否应予解除。人民法院应以诚实信用原则以及鼓励交易为原则，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经做出大部分履行的合同。
而适用法定解除权四种情形分别为，因不可抗力导致合同目的不能实现；预期违约情形；迟延履行主要债务，经催告后仍未履行；因违约导致合同目的不能实现。由此可以看出，“合同目的不能实现”是判断是否存在法定解除权的本质及核心，也就是说合同目的不能实现是合同法定解除的实质条件。在当前“保交楼”及一系列金融政策的支持下，双方订立商品房预售合同的房屋买卖目的，其实现的可能性很大。即使购房者根据“批复”主张优先受偿权，在如何认定房屋不能交付且无实际交付的可能上，依然存在极大难度。
商品房的退房或质量问题往往以群体性的态势出现，因此，人民法院在审理此类案件时，除审查实体外，还会结合当地形势政策及为避免大范围爆发退房热潮等因素，站在房企和购房者双方利益[敏感词]化角度考量，以推进复工复产维护房地产环境稳定为原则，避免发生一旦确认解除合同，房企没有能力退款，购房者的权益亦无法得到切实保障。
在保交楼政策效果不明显的情况下，购房者是起诉房企要求解除合同退还购房款及时止损？还是相信“保交楼”承诺，继续支付按揭款，焦虑中等待交房？亦或者，当遇到所购预售房已经被采取司法强制措施时，该如何维护自己的合法权利？在此，建议购房者：
1、购房者在面临购房僵局时，应全面了解当地形势政策、政府公开信息及房企涉诉情况、执行动态等，以期对具体案件判决结果提前作出心理预判。
2、针对房屋有无实际交付可能、房企有无退还购房款实力等方面进行考量，谨慎选择解除购房合同。
3、若房屋确无实际交付的可能性，建议购房者查看购房合同内解除合同的约定，合法合理行使约定解除权，避免因解除权行使期间届满、存在限制行使解除权等事由，而导致人民法院驳回诉请。
4、在通过起诉要求解除合同退还购房款时，建议根据“批复”增加房屋购房款返还权优于其他权利的诉请，确保在房企有资金可执行时享有优先权。
小坚果
